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2017年我国住房行业体系建设借鉴国外经验分析(图)
发布时间:2017-10-25 09:55
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        德国和新加坡的住房体系取得独特成效有其特定的历史契机,如德国的体系伴随着二战后的重建、新加坡则是在上世纪60年代领导人将“居者有其屋计划”定位为经济社会政治全面稳定的前提条件,完全照搬其实并不现实,这些年来有许多国家曾试图仿效德国和新加坡的成功经验,而效果并不理想,但是通过理解这两个国家模式的优势,取其精华,推进适合国家特色的模式是可以期待的。我国从2013年开始首次在政府工作报告中提到“长效机制”,至今以来相关的规划和内容也在不断完善,我们认为结合新加坡和德国的模式,或许也可以给我国的长效机制带来一些启示,事实上今年以来一些具备国外成功经验的、改革性的举措也已经在落地,正在悄然改变着我国中长期的住房体系。
图:我国住房体系建设借鉴经验
        参考观研网相关发布的《2018-2023年中国住房租赁行业市场需求现状分析及未来发展方向研究报告
        住房供给体系:类型多元、价格可控以及规模持续

        在我们团队近两年的研究成果中,有一点是毋庸置疑的,就是大部分国家的居民对住房所有权的渴求是普遍的,只不过每个国家所提供所有权的形式和途径不同。从德国和新加坡的经验来看,要解决住房需求的前提条件一定是足量的供应,而供应的保障背后有两点必不可少。

        首先政府需要提供强力的干预和支持,德国政府通过立法、税收、贷款等政策手段支持住房供给,并广泛吸纳民间房源来保障社会住房的供给;新加坡则通过低价征地的合法化和强制化,大幅度降低公屋建设成本,政府的管制下土地供应的规模和地价都得到了有效的控制。其次是土地供给的多元化,德国政府每年按照人口需求制订住房建设规划,对高、中、低各档房屋结构作出明确规定,新加坡则构建了普通组屋、执行共管公寓、私人住宅等公共住房保障类型。

        事实上我国从上世纪90年代住房制度改革初期的经济适用房制度就已经开始在思考中低收入者购房保障,而收效有限的原因在于供应规模并不足以改变市场格局,导致在庞大的商品房供应面前政策性住房缺位,而未来我国长效机制推进的核心前提即在于土地供应体系是否能够得到足够的改变,这里面包括:

        1、土地供应结构的变化。目前来看重点城市已经开始围绕土地供应规模和供应结构展开变革,其中上海“十三五”期间计划供应住宅用地5500公顷,新增住房供应总套数170万套,较“十二五”增加60%左右;北京2017-2021年年均计划供应住宅用地1200公顷,以保障150万套住房建设需求;广州2017-2021年年均计划供应住宅用地640公顷,以保障建设75万套住房用地需求,该类城市如果最终能按照供应计划如数完成,我们相信城市住房结构将得到逐步的改变。

        2、传统土地出让模式的变化。以往“招拍挂”出让土地方式为“价高者得”,导致重点城市的地价持续居高不下,而未来土地出让模式也可能会发生变化。近期上海部分地块采用招标挂牌复合的方式出让,首先需根据参与竞拍房企的经济实力、技术资质和项目经验三个方面的评估进行打分,打分后得分最高的若干家开发商才能参加竞价,该种方式通过全面考虑各种指标来确定竞得者,弱化了拿地在价格方面的竞争性,以达到降低地价的目的。
表:重点城市未来住宅用地供应计划

        住房保障体系:购租并举、并提供财富增值的空间

        “住有所居”的租赁市场

        2016年以来国家层面密集出台一系列租赁市场相关政策,我们此前已针对我国未来租赁市场的发展做过深入的分析,而德国租赁市场的体系建设无疑是国际上的成功典范。一方面,德国独具特色的住宅合作社模式依赖社员入社资金以及从银行获取低息贷款,建造房屋以低价出租给社员居住;此外针对中低收入人群,政府给予租金补贴,租金上涨部分的90%由政府来补贴;同时有效的租金管制抑制了房租上涨带来的市场波动,结合完善的租购同权保障制度,德国通过高比例的租房解决了住房问题。

        2017年以来在中央层面密集出台支持租赁市场发展的相关政策,其中加大租赁用地的供应为政策大体方向,从已公布租赁用地供地计划的城市来看,北京、上海、广州、杭州租赁供应占比分别为21.7%、30.9%、25.8%、30%,虽然该供应比例远达不到德国的水平,但政策文件中关于租赁供应结构和规模的积极变化意味着租赁比例的提高是可预期的。同时我们观察到,德国政府主要是通过发放租房补贴的方式帮助居民租房,而不是通过信贷扶持刺激买房需求,该种策略为我国接下来的政策执行指明了路径,即通过支持租房形成对于购房需求的有效分流。
图:2017-2020年租赁用地土地供应计划

        具备保障以及财富属性的共有产权房

        为满足居民日益高涨的住房需求,住建部、国土部于今年4月提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房及共有产权房供应,北京则已率先出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》,对原自住型商品房政策作出进一步调整与优化,实行政府与购房人按份享有共有产权住房收益的原则。我们认为共有产权住房与新加坡组屋政策有相似之处,是一种升级版的经济适用房,政府通过让渡一部分土地收益来提供地价产权式住房,保障中低收入者能以可承受的价格拥有自己的住房,而随后半封闭的转让机制在抑制炒房的同时也给购房者提供了财富提升的机会。

        参考新加坡公共组屋的思路,一般家庭会先向政府购买享有津贴的公共组屋,通过公共组屋的升值来累积财富,在满足最低的5年居住期限后,可以通过转售公共组屋,将赚来的利润用作提升居住水平的资本。针对我国而言,一方面既要保证新建的共有产权住宅价格是公众能负担得起的,另一方面还要尽量避免商品住宅市场的定价机制受到扭曲,以保障现有屋主的房产财富。按照北京的计划,共有产权房未来5年每年平均供应量将达到5万套,将近占了每年成交量的一半,虽然对北京庞大的存量而言规模还是较小,但是也确实为夹心层提供了一个难能可贵的渠道,我们也相信作为我国住房的未来重要组成部分,未来共有产权房的建设不会浅尝则止,将会在更多城市铺开。
表:《北京市共有产权住房管理暂行办法》具体规划

        针对可流通房屋出售环节的严格管制

        除了在中低收入端的住房供给加速,在商品房环节对投资投机型需求的打击也将成为长效机制的一个重要组成部分。一方面在于严格控制炒房行为,今年以来超过40个城市出台的限售政策就是落实“房住不炒”的最好注脚,另一方面从德国新加坡的经验来看,想要打击投资需求,针对持有环节的税收制度必不可少。

        德国以及新加坡的房产税收体系均对于投资性购房需求产生压制,德国政府对居民自住的首套住宅每年只需要缴纳土地税,而用于出售的房地产不仅要缴纳土地税,还要缴纳土地购置税,若通过买卖获得盈利,还要缴纳15%的差价盈利税;如果5年内卖出3套及以上房产的,除对其征收所得税外,还要对获利部分征收25%的资本利得税。新加坡持有环节的房产税则是按照房屋的年值来计算,政府在房产税方面体现了向弱势群体倾斜的原则。

        我们认为随着我国长效机制的推进,未来围绕持有环节的税收制度建设可能会提速,虽然房地产税立法和不动产联网登记还需要些时日,但是相关的规划和试点可能会先行。

        住房金融体系:住房金融机构和证券化的大趋势

        住房金融机构的专业化

        德国的合同住房储蓄制度以及新加坡的中央公积金制度均为专门针对居民住房提供低息贷款支持的体系,尽管我国的住房公积金制度目的也是为居民购房提供资金支持,但我国住房公积金贷款存在缴存比例不规范、区域发展不平衡等问题,并且较为严格的发放条件导致其运用效率低下,例如租房并不能完全使用公积金额度、购房有公积金额度上限等。同时我国目前住房金融现状为购房商业贷款占比较高,且贷款利率不定期受调控窗口指导,贷款额度及利率均有较大不确定性。

        我们认为若要完善我国住房领域的金融支持,一方面需加强以公积金制度为主体的强制储蓄制度,提高公积金的运用效率;另一方面,设立住房政策性金融机构,设计出专门针对购房租房的金融体系,并直接为低收入群体提供定向的低息贷款支持尤为重要。

        住房租赁REITs的推进

        目前我国大部分市场化租赁机构采取租入房源的轻资产运营模式,这种运营模式尽管有利于企业房源规模的快速扩张,但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款融资,而部分持有房屋产权的公寓经营机构又由于无法有效盘活资产,难以进行规模扩大。而资产证券化可以为住房租赁机构提供存量盘活的金融工具,尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作,可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作,从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理。

        今年以来多部委联合牵头,加大了对住房租赁行业的金融支持力度,包括鼓励住房租赁企业不动产证券化产品的推出、加速房地产投资信托基金试点等。从首批住房租赁试点城市出台的文件细则来看,多城市提出支持住房租赁企业开展房地产投资信托基金(REITs)试点,同时证监会正加紧研究制定关于租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业REITs的政策法规。我们认为租房市场的资产证券化充分体现了资产证券化服务实体经济的要求,同时为租赁市场轻资产运营扩充融资渠道,随着未来租赁政策红利的不断释放,住房租赁企业不动产证券化和租赁市场将实现双赢发展。
表:各城市租赁政策关于金融支持内容

图:今年以来两单租房公寓类ABS产品对比

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