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2018年中国物业管理行业需求空间:市场规模与深度同步成长【图】
发布时间:2018-07-30 10:31
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  作为一种服务业,其需求空间最终取决于客户规模和客户消费水平。就物业服务而言,考虑到目前的主要在管面积属于住宅物业,同时新兴的各种增值业务主要面向对象也是住宅物业的居民业主,因此商品房规模能直接地反映物业服务的客户规模。从长期来看,我国房地产在过去的黄金时代快速发展,为物业服务拓展基本业务提供了巨大的空间。从短期来看,15-17年是商品房竣工和销售的一个小高潮,其销售面积月度累计同比增长自2016年2月至2017年9月,始终保持在10%以上,是近五六年来的一个小高峰。尽管18年开始房屋竣工和销售增速全面下滑,销售月度累计同比保持在5%以下,但是在之前的房地产长繁荣周期和短期小高峰的叠加下,近几年里物业管理行业仍能享受一个可观的客户规模的增长。

商品房竣工面积和销售面积月度累计同比

图表来源:公开资料整理

  就过去几年里,物业行业在管面积保持着稳定的增长,2012年至2019在管面积复合增长率为6.18%。在此基础上,百强企业在市场份额中比例迅速上升,从2014年的19.5%已骤升到2017年的32.42%,因此百强物业价格对于市场的总体定价将起到越来越重要的作用。假设在管面积保持现有增速不变,考虑到历年百强公司在管业态比重变化较小,物业费变动也不大,沿用2017年百强企业物业费和各管理业态的水平下,预计2023年全市场物业费规模将达到10621亿元的水平,较当前水平年化增长率能达到12%。

历年物业公司在管面积情况

图表来源:公开资料整理

历年百强物业公司在管业态变化

图表来源:公开资料整理

2023年市场规模预测

图表来源:公开资料整理

  随着房地产市场降温和居民消费升级,社区生活质量因素将在房地产购买中扮演更重要的角色,居民在购房时会更注重选择有良好服务质量物业企业的住宅。

  参考观研天下发布《
2018年中国物业管理行业分析报告-市场深度调研与发展趋势预测

  居民会提出健身、医疗、养老、教育、商业、金融理财等一系列需求,而在用户粘性、获客成本、信息沟通上相比其他O2O企业更有优势的物业管理公司,将顺势在这些领域上加大投入,提升业务多元性。据指数研究院2016年统计,百强企业在社区服务方面已开展尝试,通过社区服务获得收入占增值服务比重已达46%,社区服务中的空间运营、金融服务、房屋经纪等各项服务都已达到了一个不小的比例。龙头企业中如绿城服务斥资8400万与易果共同收购北京好邻居便利店,建立社区无人便利店“绿橙”,计划2018年达到门店200家以上;彩生活推出的E电梯项目截止2017年底已上线超过10万台电梯,提供预约维修的E师傅项目2017年上半年日单突破15000单。


2016年百强物业公司增值服务收入比重

图表来源:公开资料整理

  物业服务的差异性在房价市场上也有所体现。有更优秀管理质量、更多元化社区服务的百强企业管理的房产,在二手房市场和租房市场上都赢得了一个显著的价差,并且这个价差还有走高的趋势。2017年,百强企业在管二手房价格比周边高9.1%,在管房年租金比周边高6.9%。

百强物业公司管理房产与周边房产价格

图表来源:公开资料整理

百强物业公司管理房产与周边房产价差比

图表来源:公开资料整理

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