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需求短期透支明显 持续现金流价值更显珍贵

       导读:需求短期透支明显  持续现金流价值更显珍贵。全国房地产销售已连续 4 年高位震荡,热点城市的房屋金融资产属性前所未有的增强,资金逐利避险疯狂涌入,首付贷房抵贷等高杠杆工具重现。

       参考《2016-2022年中国绵阳房地行业竞争态势及十三五运行态势预测报告

       热点城市房地产销售即将迈入冷静期

       全国房地产销售已连续 4 年高位震荡,热点城市的房屋金融资产属性前所未有的增强,资金逐利避险疯狂涌入,首付贷房抵贷等高杠杆工具重现,为买房假结婚假离婚屡见不鲜,北上深全城豪宅化,上海苏河湾出现单价34.5 万/平超级豪宅;深圳 2016 年 8 月一手住宅销售均价超过 7 万/平;热点城市房地产销售集中过热,引起高层关注和担忧,引发国家政策调控。发改委徐绍史称下阶段将适度从紧扩大总需求,着力推进供给侧改革;北京市房地产协会秘书长陈志表示,当前楼市是货币推升的,与土地供给无关,土地供给过剩而不是不足,购房需求是避险性大于居住性;在政策明确的因城施策分类调控的预期和适度从紧扩大总需求的前提下,热点城市房地产销售即将迈入冷静期。

       房地产 ABS 发行提速,持续现金流价值进一步凸显

       近期房地产资产支持证券 ABS 发行提速,截止 9 月 9 日存量约 37 只,融资总额约 471 亿元,涉及房地产开发、经营、服务;基础资产包括包括应收销售尾款,应收管理费、租赁收入(办公/商业/住宅/园区)、信托收益等;详见附录《20160909 房地产资产支持证券存量明细表》

       交易商协会 9 月 2 日召开主承销商通气会,支持主要业务在一二线城市、信用优良、市场认可度高的(AA 级以上)上市房企和国有房企注册发行债务融资工具,募集资金落实“去库存”、“租购并举”等相关政策,同时加强对募资用途的监管;在房地产行业的存量时代来临的大背景下,房企面临发展模式的深刻转型,物业存量资管模式将成为主流,而其核心价值来源于稳定的现金流入形成的收益分配,稳定可持续现金流价值将进一步凸显。

       可产生稳定现金流的物业包括:提供居住收取租金的住房出租型物业,提供医疗看护服务的养老型物业,经营稳定的商业地产和办公楼,企业入驻率高的科技园区,经营良好的停车场、细分化的汽车型酒店、专业外包的学生宿舍、甚至包括加油站、服务区、数据中心和废物管理设施等非常规性物业;稳定可持续现金流种类多样,主要包括:购房款的应收尾款,应收物业管理费、应收资产管理费及超额分红、租赁收入(办公、商业、住宅、园区)、信托收益等;其现金流的稳定和持续主要依赖于专业资管商的能力与经验;可以预见的是,随着房地产行业存量资产管理的兴起,未来将出现一批具有专业高水准、精通市场及运营的专业资管商,专业价值和资源整合能力的价值将前所未有的提高;在未来注册制为导向的公司上市机制下,在二手房 O2O、房屋租赁、旧楼改造、养老运营、装修管理、停车场运营、办公楼运营、商业经营、甚至学生宿舍运营等各个细分子行业,将会出现多个类似于世联行的独角兽公司;随着企业上市注册制的预期,房地产服务类及资产运营类的专业型公司将有着广阔的发展空间,将大大丰富房地产类上市公司的类型。

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