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2018年中国物业行业服务特征:高续约率、高缴费率【图】
发布时间:2018-07-30 09:51
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  目前物业管理收费制度主要包括包干制和酬金制两种。

  ?包干制是指对于公司承包的物业,按照面积收取物业费,直接作为公司营收,剔除掉物业服务时消耗的人力物力成本后就是毛利。

  ?酬金制是指公司对于物业服务成本单独报价给业主,然后向业主收取服务成本和与成本成比例的酬金,其中酬金作为公司的收入,其数目也就约等于公司的毛利。

  两种制度相比,前者操作简易,控制成本为提升盈利的核心点,后者则便于业主直观了解服务成本构成,但也使业主对于物业服务水平更加敏感。

  使用这两种不同制度的公司在财务报表收入方面不具有可比性。同时,酬金制要求业主对于物业服务的每一项具体工作都了解确认,增强业主对物业服务具体项目的关注,使得业主更加有动力去比较不同公司的服务,最终起到双刃剑作用,在转移了成本变化风险的同时,也会影响物业公司对于业主的用户黏性。目前我国绝大多数物业企业都以包干制作为最主要的收费制度,只有彩生活酬金制的比重较大(彩生活2017年酬金制贡献收入为13.38%,其余公司酬金制贡献收入大多在5%以下),这与各自的经营方针有关系。但是随着物业服务的差异化,品质化程度的加深,酬金制的应用范围将会经历一个提高的过程。

  一个物业管理企业进入一个新开发居住地产的流程如下表所示。在早期阶段,物业公司主要以对非业主的地产开发公司进行咨询服务为主。在房屋销售,物业服务协议确立而业主未正式入住阶段,此时虽未产生物业管理费用,但房屋面积可计入物业公司“储备面积”,作为未来收入估计的一个基础,同时在此阶段物业公司可以对开发企业的销售工作提供协助或者物业服务支持。最后房屋正式交付业主后,开始产生物业管理费用,此时物业公司获得稳定现金流。通常从第一阶段到进入第四阶段的周期随各地房地产销售周期和政策影响,大约在3-4年左右。


物业公司介入新开发住宅物业项目的流程

图表来源:公开资料整理

  而对于在管的物业公司,根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标管理暂行办法》,业主大会在建筑面积和总人数共同过半的业主同意后,可选聘或解聘物业企业,选聘方式应选取招标方式,除非投标人少于3个或物业规模较小的,经当地地方政府行政部门允许,否则不得进行协议选聘。

  我国物业服务具有高续约率、高缴费率的特点。历年来总体续约率都在98%以上,平均缴费率也高达94%左右。2017年时,除住宅物业相对较低(也有91.7%之高),其余业态都能接近95%左右。出现这种现象的原因,一方面是业主本身对于物业服务需求还没从传统的基础服务中完全过渡到更多元化的需求中,更换物业公司动力较低,使得物业服务的市场化竞争还不够激烈;另一方面是因为更换物业管理公司的业主沟通成本高。

  参考观研天下发布《
2018年中国物业管理行业分析报告-市场深度调研与发展趋势预测

百强企业近年来项目缴费率和续约率

图表来源:公开资料整理

百强企业2017年各业态缴费率

图表来源:公开资料整理

  物业管理公司可以通过物业费获得较稳定的现金流,并且受外部经济环境的影响较小。同时随着增值服务的扩展,除了能增强盈利能力来进一步保障现金流稳定性以外,还可以通过构建的平台模式、建立自己的支付系统等方法,使客户资金更多地在企业内部流动,进一步优化现金流稳定性和规模。基于稳定的现金流预期,物业公司较容易在债市融资,目前基于物业费的ABS产品已高达131亿,使得物业公司也能更加方便通过债务市场融资来进一步促进发展。

2017年发行的基于物业费ABS

图表来源:公开资料整理

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